JAKARTA, KOMPAS.com - Direktur Eksekutif Indonesia Property Watch (IPW) Ali Tranghanda kembali menegaskan, bahwa melejitnya pembangunan proyek-proyek properti beberapa tahun terakhir tidak menjurus pada kondisi bubble(gelembung), melainkan over value. Terdapat perbedaan yang prinsip dalam penyampaian kedua istilah tersebut.
Dalam
siaran persnya Ali mengatakan, ada beberapa hal mendasar yang diyakini tidak
akan memberikan dampak bubble di
Indonesia. Menurut dia, pasar properti di Indonesia mengalami kenaikan
permintaan dan pertumbuhan harga yang tinggi lebih dikarenakan siklus alamiah
properti sedang dalam tren naik.
Pada
2009, siklus properti Indonesia memasuki tahap percepatan dan diperkirakan
tahun 2013 mencapai titik tertinggi dengan kemungkinan terjadinya perlambatan
pasar. Perlambatan tersebut telah dirasakan memasuki awal tahun 2013, yaitu
dengan mulai melambatnya pertumbuhan harga dan berkurangnya proyek-proyek baru
yang dibangun relatif dibandingkan tahun-tahun sebelumnya. Tingginya
peningkatan KPR juga merupakan gambaran tingginya permintaan pasar konsumen,
khususnya end user.
"Karena
sebesar 75 persen pengguna KPR merupakan end user, sehingga pasar konsumen
relatif lebih nyata dibandingkan pasar investor yang merupakan pasar
semu," kata Ali di Jakarta, Selasa (14/5/2013).
Namun
demikian, aktifitas pasar investor dirasakan mulai melambat. Peranan konsumen
investor sangat mempengaruhi peningkatan pasar properti yang tinggi. Namun,
memasuki tahun 2013, pasar relatif sudah menunjukkan kejenuhan karena harga
telah terlalu tinggi.
"Dan,
yang terjadi adalah over
value, bukan bubble. Harga
yang terlalu tinggi di pasar primer menyebabkan tidak terjadinya keseimbangan
pasar wajar, karena harga di pasar sekunder ternyata lebih rendah,"
ujarnya.
Ali
mengatakan, over
value terjadi bila harga di pasar primer dibandingkan harga
sekunder mengalami perbedaan 15 persen sampai 20 persen. Hal ini menyebabkan
pasar akan bergerak ke keseimbangan pasar baru di 2013.
Menurut
dia, kenaikan harga yang signifikan hanya terjadi di segmen menengah atas, dan
terjadi khususnya di sektor landed residensial,
apartemen, dan harga sewa perkantoran.
"Itupun
terjadi di beberapa lokasi sehingga tidak menggambarkan pasar properti secara
menyeluruh. Dari sisi perbankan kredit, rasio kredit bermasalah pun masih di bawah
3 persen dengan rasio kredit properti terhadap keseluruhan kredit masih di
bawah 15 persen, sehingga terlalu dini menyebutkan pasar properti sudah
mengalami bubble,"
ujarnya.
Kekuatan
pasar lokal
Hal
terpenting, menurut Ali, yang membedakan pasar properti Indonesia dengan pasar
properti di negara lain adalah bahwa pasar properti Indonesia didominasi oleh
kekuatan pasar lokal. Berbeda Singapura, China, dan Vietnam serta negera-negara
tetangga lain yang mengalami bubble, karena
pasar properti mereka lebih banyak dikuasai oleh asing sehingga ketika terjadi
krisis di negara asalnya, dan akan terpengaruh terhadap nilai properti di
negara tersebut.
Ia
mencontohkan kran investasi asing yang dibuka secara besar-besaran di China dan
telah mengakibatkan dampak bubble bagi
properti di negara asal.
"Karena
patokan harga yang terjadi di sana adalah patokan harga dengan daya beli dari
luar negeri yang berlipat-lipat. Akibatnya, pasar lokal tidak dapat membeli.
Inilah yang merupakan bubblesebenarnya,
karena rentang harga terjadi sangat tinggi," kata Ali.
Berbeda
lagi dengan kasus sub-prime mortgage di Amerika yang tidak bisa disamakan
dengan kasus di Indonesia dan sangat jauh berbeda karena fundamental kredit KPR
di Indonesia relatif masih konvensional. Adapun pasar KPR di AS
diperjualbelikan berkali-kali dalam sistem derivatif saham sehingga menyebabkan
harga menjadi berlipat-lipat dari aslinya.
"Begitu
pasar saham anjlok, maka gelembung properti akan meletus dan menghantam pasar
perumahan di sana," ucapnya.
Link: http://properti.kompas.com/index.php/read/2013/05/14/10532599/Bukan.Bubble.Melainkan.Over.Value....